Купить дом в Португалии, не имея местного трудового договора и не будучи идеальным заемщиком в глазах банка — задача не из простых. Героиня Xpat.Land Женя, переехавшая в конце 2023 года в Португалию из Израиля, рассказала, как она прошла этот путь со своим партнером Кфиром: от аренды дома, ставшего местом притяжения для целой компании экспатов, до собственной ипотеки. А еще — о том, какие нестандартные решения пришлось для этого найти: от договора с отложенным депозитом до открытия собственной компании ради «правильной» справки о доходах.
Мой гражданский муж в какой-то момент нашел работу в офисе в Пиньял-Нову, и мы стали искать жилье в этом районе. В Палмелу влюбились с первого взгляда.
Мы нашли там чудесный трехэтажный дом, который стал местом притяжения экспатов — переселенцев из Израиля, США, Украины и России. На крыше этого дома мы любили устраивать вечера с гитарой, встречать закат с друзьями. Аренда была не очень дорогая, 1600 евро в месяц: для трехэтажного дома в получасе от Лиссабона это просто прекрасно.
Спустя год после того, как мы переехали в этот дом, мы узнали, что хозяин выставил его на продажу. Уезжать мы не хотели, мы уже пустили корни в Палмеле, поэтому даже не рассматривали другие варианты и сразу договорились с хозяином о покупке. Дом полностью отвечал нашим требованиям, а цену нам предложили гораздо приятнее, чем любой другой вариант в округе. Решение в семье обсуждали недолго, сомнений почти не было.
Как я стала «удобным заемщиком»
Дом стоил 350 тысяч евро. На первоначальный взнос — 90 тысяч — пошли деньги от продажи моей квартиры в Петербурге. Мы договорились с хозяином, что заплатим этот взнос и будем ждать восемь месяцев.
Это был не стандартный CPCV. Обычно такой договор подразумевает, что если банк не одобряет ипотеку — депозит покупателю не возвращается. В нашем случае юрист составила другой договор: если банк откажет, депозит возвращается в течение восьми месяцев.
Без такого первоначального взноса ипотеку нам, скорее всего, не дали бы. Мы не выглядели для банка идеальными заемщиками: возраст уже не самый привлекательный, доходы не слишком высокие.
Чтобы банк увидел в тебе подходящего заемщика, лучше всего работать в португальской компании. А я работала в американском стартапе, который платил мне как индивидуальному предпринимателю на фрилансе. Банку нужна португальская компания. Поэтому я создала португальскую компанию и наняла саму себя на работу. После этого нужно было набрать шесть месяцев стажа в этой компании. Еще около двух месяцев мы закладывали на разбирательства с банками.
Моего дохода одного было бы недостаточно: у меня двое детей, и банки смотрят на соотношение платежа к доходу семьи. Ежемесячный платеж по ипотеке обычно не должен превышать 30–40% совокупного дохода. Мы проходили по этому критерию буквально впритык.
Банки и брокеры
Мне на тот момент еще не было 35 лет, поэтому формально я подходила под программу льготной ипотеки для молодых. А вот моему гражданскому мужу Кфиру исполнилось 36 лет через шесть дней после того, как мы подписали договор купли-продажи. Мы успели буквально в последний момент: именно поэтому мы не платили IMT и гербовый сбор при покупке.
Мы работали с двумя ипотечными брокерами и одновременно подавались в несколько банков самостоятельно. В итоге лучшие условия нам предложил банк, в который мы обратились сами — и, что немаловажно, именно он запросил минимальный пакет документов. Остальные банки для рассмотрения заявки хотели доходы за последние три года, кредитные истории, банковские выписки за полгода, информацию обо всех действующих счетах и ценных бумагах, CV и все документы на дом.
Отдельная история — с архитектурным планом дома. Ни у хозяина, ни у муниципалитета такого документа не оказалось, а без него банк не мог провести оценку недвижимости. План пришлось заказывать отдельно, но в итоге этот расход взял на себя хозяин. Еще часть мебели и бытовой техники мы выкупали у него отдельно.
Теперь это все наше
Когда мы снимали этот дом, аренда стоила 1600 евро в месяц. Сейчас ипотечный платеж составляет около 1000 евро плюс страховки, то есть еще примерно 100 евро. С учетом всех обязательных страховок разница получается около 500 евро в месяц в пользу ипотеки.
Но дело не только в деньгах. Появилось чувство безопасности. Стало проще планировать будущее — школы для детей, поездки, каникулы — без оглядки на то, что в любой момент придется съезжать. Комфортнее завести ребенка, разбить сад на террасе, принимать сколько угодно гостей на какой угодно срок.
Мы стали инвестировать в свой дом: планировать ремонт, основательнее выбирать вещи, зная, что мы здесь надолго. Стали крепче отношения с соседями и муниципалитетом. Появилось ощущение комьюнити вокруг.
К моменту, когда мы подписывали предварительный договор, мы прожили в Португалии год. К моменту самой покупки — уже два. Португалия — это приятная страна с устойчивой демократией и низким уровнем антисемитизма, для меня это было важно, и поэтому мы ее выбрали.
А опыт покупки дома получился очень положительным. Если бы пришлось проходить этот путь снова — я бы не поменяла ничего. Все сложилось идеально.
Совет тем, кто хочет купить дом в Португалии
Нанимайтесь в местную компанию, приводите в нее своих клиентов и становитесь обычным сотрудником в найме. Не бойтесь перекраивать договор под себя: стандартные условия — это не единственный вариант. И общайтесь с хозяевами по-человечески, узнавайте их ситуацию.
Успех нашей сделки был в первую очередь в том, что у нас сложились доверительные отношения с хозяином: мы иногда играли в падел, ходили друг к другу в гости. Именно понимание его потребностей и его ситуации дало нам возможность предложить условия, максимально удобные и для него, и для нас — такие, которые никогда не вместились бы в стандартный договор.
