В Португалии для покупателей до 35 лет действует жилищный пакет, который в быту часто называют «льготной ипотекой для молодых». Это не совсем точное название. На самом деле программа уменьшает налоги при покупке первого жилья и позволяет купить квартиру без обычного первоначального взноса: государство берет на себя часть риска банка.
Гражданство Португалии иметь не обязательно. Если вы живете в Португалии, у вас есть местный налоговый адрес, вы подходите под условия программы и банк готов выдать вам кредит, вы можете претендовать на те же меры, что и обладатели гражданства.
Важная дата — 31 декабря 2026 года. К этому сроку должен быть подписан ипотечный договор с государственной гарантией. С учетом времени на выбор квартиры, банковскую проверку, оценку объекта и сбор документов заняться этим за пару месяцев до дедлайна, скорее всего, не получится.
Что это за программа?
У программы две части.
Первая — IMT Jovem (льготный режим для молодых покупателей, который освобождает от налога на покупку недвижимости и гербового сбора при покупке первого постоянного жилья). Она снижает или полностью убирает два платежа при покупке: IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, муниципальный налог на покупку недвижимости в Португалии) и Imposto do Selo (гербовый сбор, который взимается при сделках с недвижимостью).
Вторая — garantia pública do Estado (государственная гарантия по ипотеке, при которой государство гарантирует банку часть риска по кредиту). Такая гарантия может покрывать до 15% первоначально взятого кредита и нужна для того, чтобы банк мог профинансировать до 100% цены сделки.
Проще говоря: IMT Jovem экономит деньги на налогах, а garantia pública do Estado помогает заключить сделку без десятков тысяч евро на первый взнос.
Что это мне даст?
Если вы подходите под условия, выгода может быть двух видов.
Первая — налоговая. При покупке квартиры до €330 539 (порог 2026 года) IMT Jovem может полностью убрать IMT и Imposto do Selo на покупку. Если квартира дороже, но в пределах льготного диапазона, налоги начисляются только на часть выше этого порога.
На практике после этого порога налоговая экономия почти фиксируется: для квартир за €350 000, €400 000 или €450 000 она будет примерно одного порядка — около €15 300. Дальше растет цена квартиры и сумма налога на превышение, но сама экономия на первой части стоимости уже почти не увеличивается.
Вторая выгода — вход в сделку. Обычный покупатель часто должен принести в банк 10–15% стоимости квартиры своими деньгами. Для квартиры за €350 000 это может быть €35 000–52 500 еще до налогов, комиссий, мебели и переезда. С garantia pública do Estado банк может выдать кредит на всю цену квартиры, если клиент проходит проверку и банк участвует в программе.
Гарантия не уменьшает цену квартиры. Эти 10–15% не исчезают, а превращаются в часть ипотечного долга. Для человека, у которого есть стабильный доход и нет большой суммы на старте, разница все равно большая: он может купить жилье раньше, а не ждать несколько лет, пока накопит первый взнос.
Сколько можно сэкономить?
Представим покупателя 32 лет. Он налоговый резидент Португалии, покупает первую квартиру для постоянного проживания за €350 000, не владел жильем в последние три года и прошел банковскую проверку.
Без IMT Jovem он заплатил бы примерно €14 237 IMT и €2 800 Imposto do Selo на покупку. Всего — около €17 037 налогов. С IMT Jovem налог считается только с части выше €330 539. Превышение — €19 461. С него получится примерно €1 557 IMT и около €156 Imposto do Selo. Всего — около €1 713.
Отдельно работает гарантия. Если банк одобрит financiamento a 100% (финансирование 100% стоимости сделки), покупатель может не вносить €52 500 первоначального взноса в день сделки. Но потом он возвращает банку не €297 500, а все €350 000 с процентами.
Сколько может составить ежемесячный платеж?
Платеж зависит от ставки, срока, страховок и условий банка. Banco de Portugal (центральный банк Португалии) поясняет, что ипотека может быть с переменной, фиксированной или смешанной ставкой, а итоговая стоимость кредита включает не только проценты, но и комиссии, страховки и другие расходы.
Для ориентира возьмем квартиру за €350 000 и кредит на всю сумму. Если покупателю 32 года, максимальный срок ипотеки по правилам solvabilidade — 37 лет.
При кредите €350 000 на 37 лет примерный платеж только по телу кредита и процентам будет таким:
при ставке 3% годовых — около €1 306 в месяц;
при ставке 3,5% годовых — около €1 407 в месяц;
при ставке 4% годовых — около €1 512 в месяц.
Это расчетный ориентир, а не предложение банка. В реальной сделке к нему добавятся страхование жизни, страхование жилья, банковские комиссии и возможные расходы по счету. Точную симуляцию нужно считать по FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia, европейская стандартизированная форма с условиями кредита), которую банк обязан выдать по конкретному предложению.
Если вы уже платите за аренду, например, €1 300–1 500 в месяц, ипотечный платеж по квартире за €350 000 может оказаться того же порядка.
Какой доход нужен, чтобы банк одобрил ипотеку?
Государственная программа не отменяет банковскую проверку, скорее наоборот: при кредите на 100% стоимости квартиры банк будет особенно внимательно оценивать, сможет ли заемщик выплатить всю сумму.
Banco de Portugal тоже требует, чтобы банк оценивал платежеспособность клиента перед выдачей кредита. В расчет входят возраст, работа, регулярные доходы и расходы, уже существующие кредиты, данные из Central de Responsabilidades de Crédito (кредитного реестра Banco de Portugal) и возможные будущие риски.
Главное число — taxa de esforço (доля чистого месячного дохода, которая уходит на выплаты по кредитам). По общему правилу сумма всех кредитных платежей, включая новую ипотеку, не должна превышать 50% чистого дохода. Это верхняя граница, а не гарантия одобрения. Многие банки больше будут рады клиенту, у которого ипотека займет заметно меньше — например, 30–40% чистого дохода.
Для нашего примера это означает следующее. Если платеж по ипотеке составит около €1 400 в месяц, формальный верхний ориентир 50% потребует чистый доход примерно от €2 800 в месяц. Более спокойный банковский сценарий — ближе к €3 500–4 500 чистого дохода на семью, особенно если есть дети, другие кредиты, нестандартный доход или короткая история в Португалии.
Португальская зарплата помогает, но не является единственным возможным вариантом. Banco de Portugal указывает, что банк должен опираться прежде всего на регулярный доход, включая зарплату, оплату услуг и социальные выплаты. Поэтому фрилансер, удаленный сотрудник иностранной компании или человек с доходом из-за границы теоретически может пройти, но банк попросит доказательства регулярности и может отнестись к такому доходу осторожнее.
Обычно банк просит налоговую декларацию, payslips или recibos verdes (электронные квитанции самозанятого), трудовой или сервисный контракт, выписки со счета, документы по другим кредитам и подтверждение отсутствия долгов перед Autoridade Tributária (налоговой службой Португалии) и Segurança Social (системой социального страхования). Если доход приходит из другой страны, могут понадобиться переводы документов и более длинная история поступлений.
А я подпадаю под программу?
Для IMT Jovem основные условия такие:
на дату покупки вам 35 лет или меньше;
это первая покупка жилья для собственного постоянного проживания;
вы не владеете жилой недвижимостью сейчас и не владели ею в предыдущие три года;
в год покупки вы не считаетесь dependente para efeitos de IRS (зависимым членом семьи в чужой налоговой декларации);
квартира должна стать habitação própria e permanente (вашим собственным постоянным жильем).
Dependente para efeitos de IRS — это человек, которого родители или другой налогоплательщик указывают в своей декларации как зависимого члена семьи. Для IMT Jovem покупатель не должен быть таким зависимым членом семьи в год покупки.
Для garantia pública do Estado условия похожи, но есть дополнительные фильтры. Нужно быть от 18 до 35 лет, иметь morada fiscal (налоговый адрес) в Португалии, не владеть другим жильем, покупать первое постоянное жилье, не иметь долгов перед налоговой и Segurança Social, а цена объекта не должна превышать €450 000. Доход не должен быть выше 8-го escalão de IRS (ступени шкалы португальского подоходного налога): для 2026 года это примерно €86 600 налогооблагаемого дохода в год, а точное значение банк сверяет по актуальной шкале IRS.
Еще одно важное отличие: если квартиру покупают несколько человек, все покупатели должны быть заемщиками по кредиту и все должны выполнять условия государственной гарантии.
Для налоговой льготы логика мягче. Если квартиру покупает пара, а условия IMT Jovem выполняет только один человек, льгота обычно применяется только к его доле. Например, при покупке 50/50 подходящий покупатель получает льготу на свои 50%, а второй покупатель платит налог по обычным правилам на свою часть.
Что значит «квартира должна стать постоянным жильем»?
Это один из самых важных пунктов. Habitação própria e permanente означает, что квартира покупается как ваш основной дом, а не как инвестиционный объект, дача, жилье «на потом» или квартира для сдачи.
Практически это означает, что после покупки вы должны реально жить в этой квартире и перенести туда morada fiscal. Налоговый адрес — главный видимый след для государства: если вы купили квартиру по льготе, но налоговый адрес оставили в другом месте, это может выглядеть так, будто объект не стал вашим постоянным жильем.
Для IMT Jovem есть конкретный срок. Жилье должно стать вашим постоянным жильем в течение 6 месяцев после покупки. Если этого не произойдет, льгота может утратить силу.
В течение 6 лет нельзя дать квартире другое назначение. Нельзя купить ее по программе как основное жилье, а фактически использовать как инвестиционную квартиру: сдавать целиком по долгосрочному договору, запускать alojamento local (туристическую аренду), держать пустой при жизни в другом месте или оформлять объект под бизнес вместо жилья.
Продать квартиру можно. Продажа прямо указана как исключение: если вы жили в квартире как в основном доме, а потом продали ее, сама продажа не обязательно отменяет налоговую льготу. Закон также допускает исключения при изменении состава семьи — например, брак, развод, появление детей — и при смене работы на расстояние больше 100 км от жилья, если объект остается предназначенным только для жилья.
Сдача одной комнаты — более тонкая зона. Если вы сами реально живете в квартире и сдаете комнату, это не то же самое, что сдавать весь объект как инвестиционную квартиру. До покупки и до подписания кредита лучше уточнить этот сценарий у банка, solicitador (юридического специалиста, который часто сопровождает сделки с недвижимостью) или налогового консультанта. Неофициальная сдача без контракта не является решением: это уже отдельный налоговый и юридический риск.
Проверять могут по разным следам: morada fiscal, налоговые декларации, договоры аренды, регистрация alojamento local, данные банка, документы сделки и возможные сообщения между государственными органами. Закон прямо обязывает публичные органы сообщать налоговой о фактах, которые могут повлиять на сохранение льготы.
Почему надо торопиться?
Из-за garantia pública do Estado. Кредитные договоры с государственной гарантией должны быть формализованы до 31 декабря 2026 года. После подписания кредита сама гарантия действует 10 лет.
У IMT Jovem сейчас нет отдельного дедлайна вроде «до конца 2026 года». Льгота встроена в налоговые правила и действует, пока закон не изменят. При этом лимиты могут обновляться вместе с налоговыми таблицами, поэтому суммы в 2026 году отличаются от сумм 2024 и 2025 годов.
Нужно собрать документы, получить предварительную оценку, найти объект, дождаться банковской оценки квартиры, пройти юридическую проверку, согласовать страховки и выйти на escritura (нотариальный акт купли-продажи недвижимости). Поэтому тем, кому важна именно покупка без большого первоначального взноса, надо начинать процесс заранее.
Куда идти и что делать?
Первый шаг — проверить себя по условиям. Возраст, налоговый адрес, отсутствие другой жилой недвижимости, статус в IRS, лимит дохода и назначение объекта должны сходиться.
Второй шаг — понять бюджет. Для государственной гарантии цена объекта не может превышать €450 000, для полной налоговой льготы — €330 539; выше этой суммы льгота становится частичной.
Третий шаг — обратиться в несколько банков и прямо спросить про crédito habitação jovem (ипотечный кредит для молодых покупателей) с garantia pública do Estado. Не все банки одинаково смотрят на нестандартный доход, иностранного работодателя, фриланс или короткую историю в Португалии.
Четвертый шаг — запросить pré-aprovação (предварительное одобрение ипотеки). Это не финальная гарантия кредита, но оно показывает, какой бюджет банк готов рассматривать. Для экспата это особенно важно: лучше узнать реальную позицию банка до того, как вы внесете sinal (задаток по предварительному договору покупки).
Пятый шаг — искать объект, который подходит под программу. Квартира должна быть пригодна для постоянного проживания, цена должна проходить лимиты, а банковская оценка не должна сильно провалиться относительно цены сделки. Для кредита банк считает соотношение суммы кредита и стоимости объекта по меньшему из двух значений: цене покупки или оценке банка.
Шестой шаг — оформить налоговую льготу. Перед сделкой подается Modelo 1 do IMT (декларация для расчета IMT) в Portal das Finanças. На портале есть отдельный сервис для запроса освобождения от IMT и Imposto do Selo. Обычно с этим помогает solicitador, нотариус, адвокат или банк в рамках сделки.
Седьмой шаг — после покупки действительно переехать и поменять morada fiscal.
Если у меня есть деньги на первый взнос, мне нужна госгарантия?
Не всегда.
Допустим, у вас есть €150 000, и вы хотите купить квартиру за €350 000. В таком случае можно внести эти деньги сразу и взять ипотеку только на €200 000. При ставке 3,5% и сроке 37 лет платеж будет примерно €804 в месяц без страховок и комиссий. Долг меньше с первого дня, процентов за весь срок меньше, да и банк может смотреть на такую сделку спокойнее.
Налоговая льгота IMT Jovem при этом сохраняется, если вы подходите под ее условия. Государственная гарантия нужна прежде всего тем, у кого есть доход для ипотеки, но нет большой суммы на первый взнос.
