В Португалии покупатели в возрасте до 35 лет имеют доступ к пакету жилья, который часто неофициально называют «преференциальной ипотекой для молодежи». Это не совсем точно. В реальности программа снижает налоги на первую покупку жилья и позволяет покупать квартиру без обычного первоначального взноса, поскольку государство берет на себя часть риска банка.
Португальское гражданство не требуется. Если вы живете в Португалии, имеете местный налоговый адрес, соответствуете условиям программы, и банк готов предоставить вам кредит, вы можете претендовать на те же льготы, что и граждане.
Ключевая дата — 31 декабря 2026 года. К тому времени должно быть подписано ипотечное соглашение с государственной гарантией. Учитывая время, необходимое для выбора квартиры, пройти банковские чеки, получить оценку недвижимости и собрать документы, начиная это за пару месяцев до крайнего срока, вероятно, будет недостаточно.
Что это за программа?
Программа состоит из двух частей.
Первый — это IMT Jovem (преференциальный режим для молодых покупателей, который освобождает их от налога на передачу имущества и гербового сбора при покупке первого постоянного дома). Он уменьшает или полностью удаляет два платежа при покупке: IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, муниципальный налог на передачу собственности Португалии) и Imposto do Selo (штамп-пошлина, взимаемая при сделках с недвижимостью).
Во-вторых, garantia pública do Estado (государственная ипотека, где государство гарантирует банку часть кредитного риска). Эта гарантия может покрыть до 15% от первоначальной суммы кредита и позволяет банку финансировать до 100% от покупной цены.
Короче говоря: IMT Jovem экономит деньги на налогах, в то время как garantia pública do Estado помогает закрыть сделку без десятков тысяч евро для первоначального взноса.
Что я получу от этого?
Если вы соответствуете условиям, есть два вида преимуществ.
Первый связан с налогами. При покупке до 330 539 евро (порог 2026 года) IMT Jovem может полностью устранить IMT и Imposto do Selo. Если квартира стоит дороже, но находится в пределах льготного диапазона, налоги взимаются только на часть выше этого порога.
На практике, как только вы превысите этот порог, налоговые сбережения станут почти фиксированными: для квартир стоимостью 350 000 евро, 400 000 евро или 450 000 евро, сбережения примерно одинакового порядка — около 15 300 евро. Кроме того, цена квартиры и налог на избыток растут, но экономия на первой части стоимости едва увеличивается.
Второе преимущество – это вход в сделку. Обычному покупателю приходится приносить в банк 10-15% от стоимости квартиры наличными. Для квартиры стоимостью 350 000 евро это может быть 35 000-52 500 евро до уплаты налогов, сборов, мебели и расходов на переезд. С garantia pública do Estado банк может ссудить полную стоимость квартиры, если клиент проходит андеррайтинг и банк участвует в программе.
Гарантия не снижает стоимость квартиры. Эти 10-15% не исчезают, а становятся частью ипотечного долга. Для тех, у кого стабильный доход, но нет большой стартовой суммы, разница по-прежнему значительна: они могут купить дом раньше, чем ждать годы, чтобы сэкономить первоначальный взнос.
Сколько ты можешь сэкономить?
32-летний покупатель. Они являются налоговыми резидентами Португалии, покупая первую квартиру для постоянного проживания за 350 000 евро, не владели недвижимостью в течение последних трех лет и прошли андеррайтинг банка.
Без IMT Jovem они заплатят примерно 14 237 евро в IMT и 2 800 евро в Imposto do Selo. Всего — около 17 037 евро в виде налогов. С IMT Jovem налог рассчитывается только на сумму выше 330 539 евро. Избыток составляет 19 461 евро, что составляет около 1557 евро в IMT и около 156 евро в Imposto do Selo. Всего — около 1713 евро.
Гарантия работает отдельно. Если банк одобрит финансирование в размере 100% (100% финансирования покупной цены), покупателю может не потребоваться откладывать 52 500 евро при закрытии. Но позже они погасили банку не 297 500 евро, а целых 350 000 евро плюс проценты.
Сколько может быть ежемесячный платеж?
Платеж зависит от ставки, срока, страховки и банковских условий. Банк Португалии (Центральный банк Португалии) объясняет, что ипотека может иметь переменную, фиксированную или смешанную ставку, а общая стоимость кредита включает в себя не только проценты, но и сборы, страхование и другие расходы.
В качестве ориентира возьмите квартиру за 350 000 евро с кредитом на всю сумму. Если покупателю 32 года, максимальный срок ипотеки по правилам сольвабилидаде составляет 37 лет.
Для кредита в размере 350 000 евро в течение 37 лет приблизительный платеж, покрывающий только основной капитал и проценты, будет:
по 3% годовой ставке — около €1 306/месяц;
3,5% годовых — около €1 407 в месяц;
по 4% годовых — около €1,512/месяц.
Это оценка, а не банковское предложение. В реальной сделке будет добавлено страхование жизни, страхование дома, банковские сборы и возможные сборы за счет. Точная симуляция должна быть основана на FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia, европейская стандартизированная информационная форма с условиями кредитования), которую банк должен предоставить для конкретного предложения.
Если вы уже платите, скажем, 1300-1500 евро в месяц в аренду, ипотечный платеж на 350 000 евро может быть примерно сопоставимым.
Какой доход необходим банку для утверждения ипотеки?
Государственная программа не устраняет андеррайтинг банка — во всяком случае, наоборот: с кредитом, покрывающим 100% от стоимости квартиры, банк еще более тщательно проверит, сможет ли заемщик погасить всю сумму.
Банк Португалии также требует, чтобы банки оценивали платежеспособность клиента перед выдачей кредита. При этом учитываются возраст, занятость, регулярный доход и расходы, существующие кредиты, данные Центрального кредитного реестра (Central de Responsabilidades de Crédito) и возможные будущие риски.
Ключевая цифра — Taxa de esforço (доля чистого ежемесячного дохода, потраченного на выплаты по кредитам). Как правило, суммарные выплаты по кредиту, включая новую ипотеку, не должны превышать 50% от чистой прибыли. Это верхний предел, а не гарантия одобрения. Многим банкам было бы более комфортно с клиентом, чья ипотека занимает заметно меньше — скажем, 30-40% от чистой прибыли.
Например, это означает, что если выплата по ипотеке составляет около 1400 евро в месяц, формальная верхняя ссылка 50% потребует чистого дохода примерно 2800 евро в месяц или более. Более консервативный банковский сценарий будет ближе к 3500-4500 евро чистого дохода домохозяйства, особенно с детьми, другими кредитами, нестандартным доходом или короткой историей в Португалии.
Португальская зарплата помогает, но это не единственный вариант. Банк Португалии заявляет, что банки должны полагаться в первую очередь на регулярный доход, включая заработную плату, оплату услуг и социальные пособия. Так что фрилансер, удаленный сотрудник иностранной компании или кто-то с доходом из-за рубежа теоретически может претендовать, но банк попросит доказательства регулярности и может относиться к такому доходу более осторожно.
Как правило, банк запрашивает налоговую декларацию, payslips или reibos verdes (электронные квитанции для самозанятых лиц), контракт на работу или обслуживание, банковские выписки, документы по другим кредитам и подтверждение отсутствия задолженности перед Autoridade Tributária (налоговый орган Португалии) и Segurança Social (система социального обеспечения). Если доход поступает из другой страны, могут потребоваться перевод документов и более длинная история доходов.
Могу ли я претендовать на программу?
Для IMT Jovem основными условиями являются:
Вам 35 лет или меньше на дату покупки;
Это ваша первая покупка дома для вашего постоянного проживания.
вы в настоящее время не владеете жилой недвижимостью и не владели ею в течение предыдущих трех лет;
в год покупки вы не считаетесь иждивенцем (иждивенцем члена семьи по чужой налоговой декларации);
Квартира должна стать вашим постоянным домом ( habitação própria e permanente).
Dependente para efeitos de IRS — это лицо, которое родители или другой налогоплательщик перечисляют в качестве зависимого члена семьи в своей налоговой декларации. Для IMT Jovem покупатель не должен быть таким зависимым в год покупки.
Для garantia pública do Estado условия аналогичны, но с дополнительными фильтрами. Вы должны быть в возрасте от 18 до 35 лет, иметь налоговый адрес морада в Португалии, не иметь другого жилья, покупать первый постоянный дом, не иметь долгов перед налоговым органом или Segurança Social, а цена недвижимости не должна превышать 450 000 евро. Доход не должен превышать 8-й escalão de IRS (шкала подоходного налога Португалии): за 2026 год это примерно 86 600 евро налогооблагаемого годового дохода, при этом точная цифра проверяется банком по текущей шкале IRS.
Другое важное отличие: если несколько человек покупают квартиру вместе, все покупатели должны быть созаемщиками по кредиту, и все должны соответствовать условиям государственной гарантии.
Логика для налоговых льгот более мягкая. Если пара покупает квартиру и только один человек отвечает условиям IMT Jovem, льгота обычно распространяется только на их долю. Например, при покупке 50/50 покупатель получает выгоду на 50%, в то время как другой покупатель платит налог по стандартным правилам.
Что значит «квартира должна стать постоянным домом»?
Это один из самых важных моментов. Habitação própria e permanente означает, что квартира приобретается в качестве основного дома, а не в качестве инвестиционной недвижимости, дома для отдыха, недвижимости «на потом» или арендной единицы.
На практике это означает, что после покупки вы должны фактически жить в квартире и переносить свою мораду туда. Налоговый адрес является основным видимым маркером для государства: если вы купили квартиру по льготной программе, но сохранили свой налоговый адрес в другом месте, может показаться, что недвижимость никогда не становилась вашим постоянным домом.
Для IMT У Джовема есть определенный срок. Дом должен стать вашим постоянным местом жительства в течение 6 месяцев после покупки. Если этого не произойдет, льгота может быть отменена.
В течение 6 лет нельзя менять назначенное использование квартиры. Вы не можете купить его в рамках программы в качестве основного места жительства, но на самом деле использовать его в качестве инвестиционной недвижимости: сдавать его в аренду полностью под долгосрочную аренду, управлять местной алоджаменто (краткосрочная туристическая аренда), оставляя его пустым, живя в другом месте, или зарегистрировать недвижимость для делового использования вместо жилого использования.
Вы можете продать квартиру. Продажа явно указана как исключение: если вы жили в квартире в качестве основного дома, а затем продали его, сама продажа не обязательно отменяет налоговую льготу. Закон также допускает исключения для изменения семейной ситуации — брака, развода, рождения детей — и для смены работы, требующей переселения более чем в 100 км от дома, если имущество остается предназначенным только для жилого использования.
Аренда одной комнаты — более серая зона. Если вы действительно живете в квартире самостоятельно и сдаете комнату в аренду, это не то же самое, что сдавать всю недвижимость в аренду в качестве инвестиционной единицы. Перед покупкой и подписанием кредита лучше уточнить этот сценарий с банком, адвокатом (юридическим специалистом, который часто занимается операциями с недвижимостью) или налоговым консультантом. Неформальная аренда без договора не является решением — это отдельный налоговый и юридический риск.
Проверки могут быть основаны на различных сигналах: налоговая декларация, налоговые декларации, договоры аренды, местная регистрация, банковские данные, документы о транзакциях и возможная связь между государственными органами. Закон прямо требует от государственных органов сообщать в налоговый орган любые факты, которые могут повлиять на продолжение льготы.
Зачем спешить?
Из-за garantia pública do Estado. Договоры займа с госгарантией должны быть оформлены до 31 декабря 2026 года. Как только кредит подписан, сама гарантия длится 10 лет.
В настоящее время у IMT Jovem нет отдельных сроков, таких как «до конца 2026 года». Выгода встроена в налоговые правила и остается в силе до тех пор, пока закон не изменится. Тем не менее, пороговые значения могут быть обновлены вместе с налоговыми таблицами, поэтому суммы в 2026 году отличаются от сумм в 2024 и 2025 годах.
Вам нужно будет собрать документы, получить предварительную оценку, найти имущество, дождаться оценки имущества банка, пройти юридическую проверку, организовать страхование и добраться до escritura (нотариально заверенный акт продажи). Таким образом, любой, кто хочет купить без большого первоначального взноса, должен начать процесс раньше.
Куда я иду и что мне делать?
Первый шаг — проверьте свое право на участие в конкурсе на условиях. Возраст, налоговый адрес, никакая другая жилая недвижимость, статус IRS, лимит дохода и предполагаемое использование недвижимости — все это нужно выстроить.
Второй шаг – оцените свой бюджет. Для государственной гарантии стоимость недвижимости не может превышать 450 000 евро; для полной налоговой льготы 330 539 евро — выше этого, льгота становится частичной.
Третий шаг — связаться с несколькими банками и напрямую спросить о кредите для молодых покупателей с garantia pública do Estado. Не все банки одинаково рассматривают нестандартный доход, иностранного работодателя, внештатную работу или короткую историю в Португалии.
Четвертый шаг — запрос pré-aprovação (предварительное одобрение ипотеки). Это не окончательная гарантия кредита, но она показывает, какой бюджет банк готов рассмотреть. Это особенно важно для эмигрантов: лучше знать реальную позицию банка, прежде чем вносить синус (депозит по предварительному договору купли-продажи).
Пятый шаг — поиск недвижимости, которая соответствует программе. Квартира должна быть пригодна для постоянного проживания, цена должна оставаться в пределах, и оценка банка не должна значительно отставать от цены продажи. Для кредита банк рассчитывает соотношение кредита к стоимости, используя нижнюю из двух цифр: покупную цену или оценку банка.
Шестой шаг — подать заявку на получение налоговой льготы. Перед транзакцией вы подаете Modelo 1 do IMT (декларацию для расчета IMT) через Портал das Finanças. Портал имеет специальный сервис для запроса освобождения от IMT и Imposto do Selo. Обычно это делается с помощью адвоката, нотариуса, адвоката или банка в рамках сделки.
Седьмой шаг — после покупки, фактически перейдите и измените свой бюджет.
Если у меня есть деньги на первоначальный взнос, нужна ли мне государственная гарантия?
Не всегда.
Предположим, у вас есть 150 000 евро и вы хотите купить квартиру за 350 000 евро. В этом случае вы можете заплатить эту сумму авансом и взять ипотеку всего за 200 000 евро. При ставке 3,5% в течение 37 лет выплата составит около 804 евро в месяц, за исключением страховки и сборов. Долг меньше с первого дня, общая процентная ставка в течение срока ниже, и банк может рассматривать сделку более выгодно.
Налоговая льгота IMT Jovem по-прежнему применяется, если вы соответствуете ее условиям. Государственная гарантия направлена в первую очередь на людей, которые имеют достаточный доход для ипотеки, но не имеют большой суммы для первоначального взноса.
