С 1 сентября в Португалии заработал новый Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) — упрощенный режим доступной аренды. Он заменил прежний Programa de Apoio ao Arrendamento, который действовал с 2019 года. Государство снова пытается решить старую проблему: как убедить владельцев сдавать жилье дешевле рыночной ставки, если по обычному договору аренды они могут запросить больше.
Ответ — налогами. Владелец соглашается ограничить арендную плату и заключить договор на определенный срок, а доход от такой аренды освобождается от IRS или IRC. Но для арендатора здесь есть важная деталь: RSAA — это не новая очередь на государственные квартиры, не пособие на аренду и даже не отдельный сайт с объявлениями. Это прежде всего специальный режим для договора между владельцем и арендатором.
Для арендатора практический смысл RSAA в другом: это еще один вариант оформить обычную найденную квартиру по более низкой ставке. Если объект и срок аренды подходят под правила режима, можно прямо спросить владельца, готов ли он заключить договор как RSAA: собственник получает налоговую льготу, а вы — аренду в пределах установленного лимита.
Что государство теперь считает доступной арендой
Главное условие RSAA — ограничение арендной платы. По закону максимальная ставка должна рассчитываться с учетом 80% медианной стоимости аренды за квадратный метр в конкретном муниципалитете по данным INE. При определении лимита также могут учитываться характеристики самого жилья — например, его энергоэффективность или наличие парковки.
Здесь легко неправильно понять формулировку про 80%. Она не означает, что владелец берет обычное объявление похожей квартиры и автоматически снижает цену на 20%. Отправная точка — статистическая медиана аренды в конкретном concelho, то есть муниципалитете, а максимальные значения устанавливаются по типологии жилья. Поэтому квартира, попавшая под RSAA, должна быть дешевле установленного для этого района лимита, но разница с конкретными объявлениями вокруг может быть совершенно разной. Коммунальные расходы и другие платежи, которые по договору несет арендатор, в этот максимальный размер аренды не входят.
Как проверить, подходит ли найденная квартира под RSAA
Если вы уже нашли жилье и хотите понять, можно ли оформить его в новом режиме, проверьте четыре вещи:
- цель аренды: постоянное или временное проживание;
- срок договора: минимум три года для постоянного проживания и три месяца для временного;
- размер аренды: он должен укладываться в действующий лимит для этой типологии и муниципалитета;
- оформление: собственник должен зарегистрировать договор в Portal das Finanças и затем передать договор и подтверждение регистрации в IHRU.
Максимальные ставки по типологиям устанавливаются отдельным нормативным актом. Перед подписанием договора проверьте, опубликованы ли актуальные лимиты для вашей типологии на Portal da Habitação, а у владельца спросите прямо: будет ли договор оформлен именно как RSAA и заявлен в IHRU.
А зачем это собственнику
Собственнику имеет смысл сравнить доход после налогов по обычному договору с доходом по RSAA. В RSAA арендная ставка ниже, зато действует налоговая льгота. Если разрыв с рыночной ценой небольшой, такой договор может оказаться выгоднее. Участие остается добровольным: закон не обязывает владельца снижать аренду.
Почему режим называется «упрощенным»
До сентября существовал Programa de Apoio ao Arrendamento — PAA. Его идея была похожей: более низкая аренда в обмен на налоговые льготы. Но сама процедура была заметно сложнее.
В старой системе регистрировались и квартира, и кандидат. Доход арендаторов проверялся, арендная плата должна была укладываться в установленную долю семейного дохода, учитывалась допустимая типология жилья, а для договоров действовали обязательные страховые требования. Для постоянного проживания минимальный срок договора составлял пять лет, временная аренда была в основном рассчитана на студентов.
Правительство прямо называет сложность прежней программы одной из причин реформы. С 1 сентября старый режим отменен, а его место занял RSAA. Уже действующие договоры PAA при этом не исчезли и сохраняют предоставленные им налоговые льготы.
В новом RSAA для договора между частным владельцем и арендатором осталось гораздо меньше специальных условий: прежде всего лимит аренды и минимальный срок договора.
И это довольно существенное изменение философии программы. Государство меньше решает, кто именно достоин доступной квартиры, и больше определяет, какой договор можно считать доступной арендой.
Срок аренды тоже стал короче
Для постоянного проживания договор RSAA должен заключаться минимум на три года. Раньше в PAA минимальный срок составлял пять лет.
Есть изменения и во временной аренде. RSAA разрешает договоры от трех месяцев для временного проживания, если налоговая резиденция арендатора находится в другом муниципалитете. Такой договор может распространяться не только на целую квартиру, но при определенных условиях и на часть жилья.
Это потенциально делает режим интересным не только для классической долгосрочной аренды. Например, он может использоваться для человека, который на несколько месяцев переехал в другой город по работе или учебе. Но это не означает, что любой неформальный саблет из Facebook автоматически подпадает под RSAA: для применения режима нужен нормальный договор на аренду.
В следующем письме мы отдельно разберем, где вообще искать такую аренду. Единой витрины RSAA нет: мы посмотрим обычные сайты объявлений, конкурсы IHRU, муниципальные программы, Facebook-группы и саблет — и разберемся, где действительно можно найти жилье дешевле рынка, а где особенно важно проверить договор до оплаты.
То есть мне теперь надо зарегистрироваться в RSAA?
Вот здесь и находится главное отличие нового режима от того, как обычно представляют государственные жилищные программы. Арендатор не идет на сайт RSAA, чтобы сначала получить статус подходящего кандидата, а затем выбирать доступные квартиры. Официальная процедура устроена наоборот. Сначала собственник и арендатор находят друг друга и заключают договор. Договор регистрируется в Portal das Finanças. После этого собственник подает в систему IHRU копию уже заключенного договора и подтверждение его регистрации в налоговой. По закону это нужно сделать до 15 января следующего года.
То есть в частной аренде RSAA фактически является режимом, в котором оформляется договор, а не рынком, где государство сводит арендаторов с хозяевами квартир. Для человека, который сейчас ищет жилье, это ключевая вещь: вы можете найти квартиру совершенно обычным способом и обсуждать с владельцем возможность оформить договор по RSAA, если его условия позволяют это сделать. Само объявление при этом совсем не обязательно будет опубликовано на какой-то специальной государственной площадке.
Появятся ли из-за этого квартиры дешевле рынка
Это пока главный вопрос, на который у нового режима нет готового ответа. Механизм рассчитан прежде всего на предложение: государство убирает часть бюрократии, сокращает минимальный срок договора и предлагает владельцу налоговую льготу в обмен на ограниченную арендную плату. Теоретически это должно убедить больше собственников перейти в доступную аренду, но между созданием налогового стимула и появлением квартиры в объявлении есть еще решение конкретного собственника.
Если потенциальный доход от обычной аренды намного выше установленного RSAA лимита, налогового преимущества может оказаться недостаточно. Если разрыв небольшой, режим уже может выглядеть гораздо привлекательнее. Поэтому 1 сентября не произошло магического падения арендных ставок: государство изменило правила и теперь проверяет, сможет ли более простой режим привести на рынок больше жилья с ограниченной арендой.
Для арендатора это все равно полезное изменение: теперь RSAA можно обсуждать с собственником как конкретный вариант договора, а не искать загадочную «государственную квартиру», для которой сначала нужно пройти отдельный отбор.
Что важно запомнить
RSAA действует с 1 сентября и заменил прежний PAA. Это добровольный режим аренды: собственник ограничивает размер платы и соблюдает минимальный срок договора, а доход от такой аренды освобождается от IRS или IRC. Для постоянного проживания минимальный договор составляет три года, для некоторых видов временной аренды — три месяца.
Но RSAA сам по себе не является местом, где можно открыть список квартир и выбрать подходящую. Поэтому следующий вопрос гораздо практичнее: если доступная аренда существует, где ее вообще искать?
В четверг соберем все реальные каналы: IHRU и муниципальные конкурсы, обычные площадки недвижимости, Facebook-группы и саблет. Разберемся, где искать предложения дешевле рынка, какие условия проверять и как не перепутать легальную временную аренду с неформальной субарендой без нормального договора.
Не пропустите следующее письмо Xpat.Land! Подпишитесь на рассылку, если еще не подписаны.
