В предыдущем письме мы разбирали новый режим доступной аренды: государство дает собственнику налоговую льготу, если договор соответствует определенным условиям и аренда остается в установленном лимите. Но у этой системы есть непривычная для арендатора особенность: единого сайта, на котором собраны все такие квартиры, нет.
Поэтому искать жилье дешевле рынка приходится сразу по нескольким направлениям. Это обычные сайты объявлений, государственные и муниципальные конкурсы, а для временного жилья — еще Facebook-группы и субаренда.
И у каждого из этих вариантов своя механика. Где-то квартиру можно найти сегодня и обсуждать условия непосредственно с владельцем, а где-то сначала придется зарегистрироваться и дождаться конкурса.
Если готовы ждать: проверяйте конкурсы государственного жилищного института
Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, или IHRU, — государственный институт жилья и городской реабилитации. Помимо регулирования жилищных программ, он непосредственно распределяет часть жилья через конкурсы. Это уже другая механика, отличающаяся от механики с частной квартирой, которую владелец решил сдавать по правилам доступной аренды.
На момент подготовки материала IHRU проводит сразу несколько конкурсов на 77 квартир в 19 муниципалитетах, от Амадоры, Синтры и Сетубала до Порту, Авейру, Алгарве и внутренних районов страны. Заявки принимают до 17 сентября через платформу IHRU Arrenda. Если вы читаете эту статью в день выхода рассылки, это последний день текущего конкурса.
Проверять новые конкурсы можно на странице IHRU Arrenda. Там для каждого набора публикуют список квартир, условия и отдельный aviso de abertura — официальное объявление конкурса.
Здесь есть важная деталь. Текущий конкурс открылся еще 27 августа, до запуска нового режима, поэтому в его инструкции по-прежнему фигурирует Certificado de Registo de Candidatura старой программы PAA. Для участия сначала нужно получить этот сертификат, а затем уже выбрать квартиры в IHRU Arrenda.
RSAA не заменяет остальные программы доступной аренды и не собирает все жилье на одной платформе. Он регулирует частные договоры с налоговой льготой для собственника. Жилье IHRU и муниципальные программы Лиссабона и Порту распределяют отдельно, через собственные конкурсы и платформы.
В Лиссабоне следите за Habitar Lisboa, а не за сайтами недвижимости
У Лиссабона есть собственная Programa Renda Acessível — муниципальная программа доступной аренды. Город периодически выставляет квартиры, а подходящих кандидатов определяет через конкурс и жеребьевку.
Здесь нельзя просто открыть каталог в любой момент и снять свободную квартиру. Нужно следить за объявлением очередного конкурса через Habitar Lisboa, зарегистрироваться, подать документы и выбрать подходящие варианты из конкретного набора.
Последний на момент подготовки статьи конкурс именно в Habitar Lisboa включал жилье разных типологий и принимал заявки до июля. Текущий конкурс, о котором мы писали выше, проводит IHRU — это другая программа. Предыдущие конкурсы Habitar Lisboa проходили в мае и июне, то есть программа работает сериями, а не как постоянная доска объявлений.
Поэтому, если вы ищете жилье в Лиссабоне не на следующую неделю, а в горизонте нескольких месяцев, имеет смысл зарегистрироваться в Habitar Lisboa и регулярно проверять раздел Renda Acessível.
У программы свои критерии доступа. Например, учитываются подтвержденные доходы и жилищная ситуация семьи, а для отдельных конкурсов город может вводить дополнительные условия — возраст, профессию или другие параметры. Прошлые объявления о конкурсах лучше использовать только как ориентир: условия нужно читать заново при каждом новом наборе.
В Порту можно зарегистрироваться заранее и ждать следующей жеребьевки
В Порту действует муниципальная программа Porto com Sentido. Часть квартир город арендует у частных владельцев, после чего передает их арендаторам по программе доступной аренды.
Для того, который ищет жилье, здесь есть удобная особенность: на платформе Porto Vivo можно создать профиль кандидата. После проверки заявка остается активной в течение года и может участвовать в подходящих жеребьевках, если появляются квартиры нужной типологии и кандидат соответствует условиям.
Летом Porto Vivo проводила уже 43-й такой розыгрыш. Квартиры в ней появляются небольшими партиями в разных районах города.
Стратегия тут нужна не такая, как на Idealista: не ждите, пока увидите привлекательное объявление, а заранее создайте заявку на платформе доступной аренды Porto Vivo и следить за следующими раундами.
Если квартира нужна прямо сейчас — ищите обычную аренду
Новый режим доступной аренды применяется к договору, а не только к квартирам из специального государственного каталога. Поэтому имеет смысл искать жилье на обычных площадках и через агентства, а когда нашли — обсуждать с владельцем условия договора.
Даже официальная инструкция прежней программы доступной аренды рекомендует искать квартиру обычным способом — через порталы недвижимости или посредника — поскольку сама государственная платформа не показывала частные объекты.
В поиске стоит проверять не только обычные фильтры, но и слова arrendamento acessível, renda acessível и RSAA. Но отсутствие этих слов в объявлении ничего не доказывает: собственник может вообще не рекламировать квартиру как «доступную» и согласиться на такой договор уже во время переговоров.
Поэтому вопрос владельцу можно сформулировать прямо: готов ли он рассмотреть договор в режиме доступной аренды в обмен на налоговую льготу.
Выбирая квартиру, стоит соотнести аренду с доходом за год. В следующем письме разберем, как посчитать его по португальскому предложению о работе: с отпускными, рождественскими выплатами и надбавкой на питание. Не пропустите этот выпуск и подпишитесь на рассылку Xpat.Land, если еще этого не сделали.
Facebook и субаренда: где искать жилье на несколько месяцев
Есть еще один рынок, который почти не виден на крупных сайтах недвижимости: люди уезжают на несколько месяцев, освобождают комнату, ищут замену себе в квартире или хотят быстро передать оставшийся срок договора.
Такие варианты чаще появляются в Facebook-группах, Telegram- и WhatsApp-сообществах, студенческих группах и локальных чатах.
Вот крупные Facebook-группы, где сейчас активно публикуют жилье. В открытых группах объявления видны без вступления, в закрытых сначала нужно подать заявку и дождаться одобрения администраторов. Чтобы написать пост самому, вступать придется в любом случае.
Лиссабон
- LISBON — Rent a House, Villa, Apartment, Flat, Condo, Room, Bedspace — около 200 тысяч участников. Квартиры, комнаты и места в общих комнатах; объявления без цены, района и фото удаляют. Открытая.
- Casas, Apartamentos e Quartos para ARRENDAR em Lisboa e Grande Lisboa — 160 тысяч, на португальском, только аренда в Лиссабоне и пригородах. Открытая.
- Arrendamento Quartos e Casas em Lisboa — 74 тысячи, на португальском. Публикуют и предложения, и запросы тех, кто ищет жилье. Открытая.
- Erasmus & Expats in Lisbon | Accommodation — 33 тысячи, на английском, для студентов и экспатов. В запросах указывают даты заезда и выезда, поэтому здесь много вариантов на несколько месяцев. Открытая.
Порту
- Casas / Quartos para arrendar no PORTO — 140 тысяч, на португальском, предложения и запросы. Открытая.
- Porto — Apartamentos / Quartos / Casas — Arrendamento / Aluguer — 99 тысяч, только частные объявления, агентствам публиковать нельзя. Открытая.
- Quartos para arrendar Porto e arredores / Rooms for rent — 39 тысяч, только комнаты. Открытая.
- Porto Expats — 57 тысяч, общая группа экспатов на английском. Объявления о жилье разрешены раз в неделю, по средам. Закрытая.
По всей стране, на несколько месяцев
- Portugal Short-Term/Mid-Term/Long Term Home Rentals By Owner — 59 тысяч, аренда на короткий, средний и долгий срок напрямую у собственников. Закрытая: тех, кто не ответил на вопросы при вступлении, не принимают.
- Portugal Short Term Rentals — 20 тысяч, краткосрочное жилье и подселение. Открытая.
Объявления в таких группах доступны бесплатно. Но в некоторых платит тот, кто публикует. Например, в лиссабонской группе LISBON — Housing, Apartments, Rooms, Sublets на 25 тысяч участников публикация объявления стоит 4 евро. Крупные группы зарабатывают иначе: раздают промокоды на скидку 10–25% на сервисный сбор сайтов бронирования — Uniplaces, Spotahome, ErasmusU, Inlife. Если же деньги просят с вас как с арендатора — за доступ к списку квартир или за просмотр, — это повод насторожиться.
В Telegram крупных чатов именно про аренду почти нет: жилье обычно ищут в общих чатах по городам. Самые большие из них русско- и украиноязычные — Чат Лиссабон (около 9 тысяч участников), Чат Порту (около 4 тысяч) и Українці в Португалії (18 тысяч, по всей стране).
С WhatsApp ситуация другая: такие группы найти сложнее, а ссылки на них часто меняются или их присылают только в личных сообщениях. Обычно приглашения публикуют в Facebook-группах по аренде, студенческих Erasmus-сообществах и общих чатах экспатов. Учтите, что часть таких групп ведут сайты бронирования или платные клубы: основная группа бесплатная, а за доступ к дополнительным подгруппам могут попросить заплатить.
Особенно полезен этот канал, если вам нужна квартира или комната на несколько месяцев, пока вы ищете постоянное жилье. В объявлениях это может называться субарендой, временной сдачей комнаты, поиском замены жильцу или краткосрочной арендой. Уточняйте, с кем именно вы заключаете договор: с собственником или с действующим арендатором.
Учитывайте, что соцсети — это лишь способ найти человека, а не гарантия того, что он имеет право сдавать вам жилье.
Если это субаренда, спросите не только «свободно ли»
В Португалии субаренда — subarrendamento — регулируется отдельно. Если квартиру вам предлагает не собственник, а действующий арендатор, у него должно быть письменное разрешение владельца на субаренду. Это прямо предусмотрено Гражданским кодексом.
Поэтому перед оплатой попросите показать основной договор аренды и письменное согласие собственника на субаренду. В вашем собственном договоре должны быть указаны адрес, комната или квартира, срок проживания, сумма и человек, которому вы платите.
Есть еще один риск: субаренда зависит от основного договора. Если договор человека, который сдает вам квартиру, заканчивается, вместе с ним прекращается и субаренда.
Пять вещей, которые стоит проверить до перевода денег
Независимо от того, нашли вы квартиру через обычный портал или пост в Facebook, сначала разберитесь, кто именно имеет право сдавать вам это жилье.
Если перед вами собственник — проверьте его данные и договор. Если действующий арендатор — попросите основной договор и разрешение владельца на субаренду. Сам договор аренды городского жилья в Португалии должен заключаться письменно.
Дальше проверьте еще четыре вещи:
- что именно вы арендуете — всю квартиру или конкретную комнату;
- даты начала и окончания договора;
- какие расходы входят в договор, а какие оплачиваются отдельно;
- каким документом будет подтверждаться каждый платеж.
Если объявление существует только в Facebook или WhatsApp, это не делает его автоматически подозрительным. Но соцсеть не заменяет документы.
