Август и начало сентября — время переездов и поиска жилья. На летнем просмотре окна обычно открыты, стены сухие, а до первых холодных ночей ещё далеко. Поэтому именно сейчас проще всего снять квартиру, которая зимой окажется сырой и холодной.
Летний перегрев и зимний холод часто возникают по одним и тем же причинам: слабая теплоизоляция, негерметичные окна, неудачная ориентация и плохая вентиляция. По данным INE за 2025 год, 28,2% жителей Португалии жили в домах, которые не удавалось поддерживать достаточно прохладными летом; 32,1% — в жилье с протечками, сыростью либо гниющими окнами и полами. Рассказываем, что можно понять за один просмотр, как читать энергетический сертификат и в каких случаях ремонт должен оплачивать собственник.
Почему в одной квартире жарко летом и холодно зимой
Квартира с плохо изолированными стенами и окнами летом быстро нагревается, а зимой так же быстро теряет тепло. В Лиссабоне, согласно климатической норме IPMA за 1991–2020 годы, бывает в среднем 19,3 ночи в год, когда температура не опускается ниже 20°C. Если стены и перекрытия весь день нагревались на солнце, ночью они продолжают отдавать тепло внутрь. Квартира не успевает остыть даже после того, как на улице стало прохладнее.
Зимой происходит обратное. Средняя минимальная температура января в Лиссабоне составляет 8,6 °C, но комфорт внутри зависит от того, насколько быстро жильё теряет тепло. Холодные стены и окна понижают температуру поверхностей; рядом с ними человеку зябко даже при нормальной температуре воздуха. На таких поверхностях образуется конденсат, а затем появляется плесень.
Поэтому даже мягкий португальский климат сам по себе не гарантирует, что в жилье вам будет комфортно. Важны стены, окна, крыша, ориентация квартиры, защита от солнца и возможность проветривать её в подходящее время.
Как устроен португальский жилой фонд
Большая часть жилья в Португалии строилась до появления современных требований к теплоизоляции. Около половины зданий страны возведены до 1980 года, ещё 31,9% — в 1981–2000 годах, только 17,9% — в XXI веке.
Однако категория «построено до 1980 года» объединяет совершенно разные дома. Около четверти зданий возведены до 1960 года, и примерно половина этой части фонда построена традиционным способом — с каменными стенами и деревянными перекрытиями. Современной теплоизоляции в них не было, поэтому зимой они оставались холодными. Летом толстые стены, небольшие проёмы, наружные ставни, затенение и ночное проветривание замедляли нагрев и сглаживали перепады температуры. Исследования домов в Алентежу подтверждают эффективность этих приёмов.
Зимой обогревали не весь дом: семья собиралась у очага или печи в кухне, а остальные помещения оставались холодными (так был устроен, например, традиционный дом салойю в окрестностях Кашкайша). Постоянные двадцать градусов во всех комнатах не были нормой, под которую проектировали жильё.
Отдельная история — строительный бум 1960–1970-х годов. Города росли, жильё возводили быстро и массово, а обязательных требований к теплоизоляции ещё не было. Многоквартирные дома 1961–1980 годов исследователи относят к типичной категории с низкой энергоэффективностью: часть приёмов традиционной архитектуры уже исчезла, а современные решения ещё не применялись. Поэтому отремонтированный дом XIX века иногда комфортнее квартиры 1970-х. Год постройки даёт ориентир, но важнее все-таки конструкция дома и качество его реконструкции.
Регулировать тепловые характеристики зданий в Португалии начали лишь в 1990 году (Decreto-Lei n.º 40/90). Обязательная энергетическая сертификация появилась в 2006-м. Однако новые нормы не заставляют автоматически утеплять уже построенные дома. Есть и проблема состояния зданий: 35,8% нуждаются в ремонте, из них 4,6% — в глубоком.
Поэтому при выборе квартиры приходится оценивать еще и дефекты, накопившиеся за годы.
Что с этим делает государство
Быстро перестроить старый жилой фонд невозможно. Для новых зданий и капитальных реконструкций действуют требования к энергоэффективности, а жильё при продаже или аренде должно получить энергетический сертификат. Для арендатора это главный стандартизированный способ сравнить тепловые характеристики разных квартир. Комфорт он не гарантирует.
В объявлении о продаже или аренде должна быть указана энергетическая категория жилья — от A+ до F. Сертификаты для жилых помещений обычно действуют десять лет.
Категория рассчитывается для стандартного сценария использования и показывает сравнительную потребность здания в энергии для отопления, охлаждения, вентиляции и горячей воды, но не фиксирует температуру в конкретной квартире в жаркую или холодную неделю. На результат влияют и расположение квартиры в здании, состояние окон и исправность оборудования. В полном сертификате описаны стены, окна и системы квартиры, а также перечислены возможные улучшения. Попросите документ целиком и проверьте его номер, дату и статус в открытой базе SCE/ADENE. Собственник должен предоставить сертификат до заключения договора аренды.
Плохая теплоизоляция означает не только духоту летом и высокий счёт за обогрев зимой: на холодных стенах и окнах конденсируется влага, которая портит отделку и вещи и создаёт благоприятные условия для роста плесени. По данным Всемирной организации здравоохранения, у жителей сырых или покрытых плесенью зданий риск респираторных симптомов и астмы может быть выше на 75%. Поэтому следы сырости нужно проверять отдельно.
Почему в квартире появляются сырость и плесень
Сырость и плесень могут возникать по разным причинам — и требовать разного ремонта. Если после дождя темнеет потолок или участок стены, а вокруг окна становится мокро, вероятны протечка или повреждение фасада, кровли либо рамы. Если по утрам на стеклах собирается вода, а черные точки появляются в углах и за шкафом, причина чаще всего в конденсате. Если плесень снова появляется в ванной или на кухне, особенно в помещении без окна, стоит проверить работу вытяжки и движение воздуха.
Проветривание снижает влажность воздуха и помогает при конденсате. Но оно не устраняет протекающую крышу, промокающий фасад или мостик холода — участок конструкции, который остывает заметно сильнее соседних. Если предстоит обсуждать ремонт с хозяином, зафиксируйте, где и когда появляется плесень: после дождя, во время холодов, только за мебелью или постоянно.
Проблема с ней массовая: в 2025 году 32,1% населения жили в домах с протечками, сыростью или гниющими рамами и полами. По данным Eurostat за 2023 год, Португалия занимала второе место в ЕС по этому показателю после Кипра — с проблемой здесь сталкиваются примерно три человека из десяти, тогда как в среднем по Евросоюзу — один из семи.
Если вы выбираете квартиру
До просмотра
Проверьте энергетический класс в объявлении и спросите год строительства дома. Формулировка «полностью отремонтировано» ничего не говорит о теплоизоляции: косметический ремонт может ограничиваться полом, кухней и свежей краской. Уточните отдельно, менялись ли окна, утеплялись ли фасад или крыша и когда выдавался сертификат.
Если есть возможность, назначьте просмотр на время, когда проблема проявляется сильнее: западную квартиру лучше смотреть ближе к вечеру, северную — при выключенном отоплении. Попросите на несколько минут закрыть окна и прислушайтесь к шуму. Летом спальню без кондиционера придётся проветривать ночью, поэтому бар, дорога или мусорные контейнеры под окном важны не меньше ориентации окон.
На просмотре: восемь важных пунктов
- Окна. Одинарное или двойное остекление, состояние рам и уплотнителей, легко ли окна закрываются. Проведите рукой вдоль закрытой рамы и посмотрите, нет ли следов воды на подоконнике.
- Солнце и тень. Узнайте, куда выходят окна спальни и рабочего места. Северная сторона получает меньше прямого солнца зимой; западная сильнее нагревается во второй половине летнего дня. Наружные ставни или жалюзи заметно эффективнее внутренних штор, потому что останавливают солнце до стекла.
- Положение квартиры. Верхний этаж сильнее зависит от состояния крыши, угловая квартира имеет больше наружных стен, первый этаж может быть холоднее и сырее. Это не повод сразу отказываться, но повод внимательнее смотреть сертификат и следы ремонта.
- Сырость. Проверьте углы внешних стен, пространство под окнами, потолок ванной и стену за шкафом. Запах сырости, вздувшаяся краска и локально перекрашенный участок требуют объяснения.
- Вентиляция. Включите вытяжку в ванной и на кухне. Уточните, куда она выводит воздух. Решётка без тяги не решает проблему.
- Охлаждение. Есть ли кондиционер в спальне, можно ли обеспечить сквозное проветривание и защищены ли окна от прямого солнца.
- Отопление. Проверьте, умеет ли кондиционер работать на тепло, есть ли стационарные приборы и исправны ли они. Попросите показать зимние счета за электричество, если они сохранились.
- Вода и следы ремонта. Спросите, были ли протечки с крыши, фасада или от соседей и что именно после них ремонтировали.
Перед подписанием
Получите полный энергетический сертификат и прочитайте в договоре разделы о ремонте и содержании жилья. Статья 1074 Гражданского кодекса возлагает необходимые работы по сохранению квартиры на собственника, если стороны не записали иное в договоре.
Все обнаруженные дефекты внесите в акт или приложение к договору и сфотографируйте до въезда. Если вы планируете установить кондиционер, заменить прибор или крепить что-либо к фасаду, заранее получите письменное согласие собственника.
Если вы уже живёте в проблемной квартире
В обращении к собственнику описывайте не общее ощущение — «дома холодно», — а конкретный дефект: протекает крыша, промокает фасад, не закрывается окно, не работает вытяжка, появилась плесень или сломалось оборудование, переданное вместе с квартирой. Так собственнику будет понятно, что именно нужно осмотреть и какой ремонт вы требуете.
Статья 1074 Гражданского кодекса обязывает собственника выполнять необходимые текущие и капитальные работы по сохранению жилья, если договор не распределяет обязанности иначе. Она не требует автоматически утеплить старый дом до современных стандартов. Ответственность за сырость и плесень зависит от причины: строительный дефект, протечка, неисправная вентиляция или использование квартиры. Именно поэтому важны фотографии, даты и описание обстоятельств.
Сообщите о проблеме письменно по адресу или электронной почте, указанным в договоре. Приложите фотографии, укажите, когда дефект появился и как меняется, попросите осмотр и предложите разумный срок для ответа. Сохраняйте переписку и квитанции.
Если состояние квартиры угрожает безопасности или санитарным условиям, арендатор может обратиться в муниципалитет — Câmara Municipal. По статье 90 RJUE муниципалитет проводит обследование и по статье 89 RJUE вправе обязать собственника выполнить необходимые работы.
Самостоятельно менять окна, сверлить фасад под кондиционер или проводить другие работы обычно можно только тогда, когда это разрешено договором либо письменно согласовано с хозяином.
Для срочного ремонта существует исключение: статья 1036 Гражданского кодекса позволяет арендатору выполнить его с правом требовать возмещения, если собственник уже просрочил свою обязанность и ждать судебной процедуры нельзя, либо если ситуация вообще не допускает задержки. В последнем случае хозяина нужно уведомить одновременно. Пользоваться этим механизмом без документов и юридической консультации рискованно; автоматически удерживать стоимость работ из арендной платы не следует.
Что можно сделать без ремонта
Эти меры не устранят протечку или дефект фасада, но помогут уменьшить перегрев и конденсат.
- Летом закрывайте наружные ставни до того, как солнце попадёт в окно. Проветривайте ночью и рано утром, когда на улице прохладнее, а днём закрывайте окна в нагретой части квартиры.
- Проверяйте режим кондиционера. Многие сплит-системы умеют охлаждать и обогревать; в режиме теплового насоса они обычно расходуют меньше электричества на отопление, чем переносной обогреватель прямого нагрева.
- Зимой проветривайте коротко и интенсивно. Долго приоткрытое окно охлаждает откосы и стену вокруг него; несколько минут сквозного проветривания быстрее меняют влажный воздух.
- Не прижимайте шкаф к холодной внешней стене. Небольшой зазор улучшает движение воздуха и позволяет раньше заметить влагу.
- Используйте осушитель при устойчиво высокой влажности. Он уменьшает конденсат, но не заменяет ремонт протечки или вентиляции.
